집 이야기:한국의 전세 제도의 기원과 미래

인문잡지 『한편』, 제13호, 2024.1, 민음사

 

전세 제도의 미래

 

조원희(국민대 경제학과 명예교수)

 

영어에서 주택(house)는 가족의 보금자리(home)와는 사뭇 다르다는 사실은 영국의 속담, “A house is not a home”라는 말에서도 짐작이 된다. 같은 제목의 1964년 미국영화에서 하우스는 포주가 불법으로 성을 파는 장소였다. 최근 중국에서는 빈집이 1억 채가 넘고 내몽골의 오르도스시는 백만 명을 수용할 수 있는 신도시로 건설되었으나 아무도 살지 않는 곳이라고 한다. 중국 사람들은 과거 재산을 여차하면 지니고 옮길 수 있는 금, 은으로 축적했지만 이제 집이 현대판 금이라도 되는 듯, 들어와 살 사람이 있건 말건 집을 사 모았다. 금, 은의 가치는 영원한 것이지만 집이란 언젠가 들어가 살 사람이 없으면 콘크리트 쓰레기에 불과함을 모르는가. 하긴 이건 아니다 싶어 최근에 와서 중국 사람들도 주택 구매를 자제하는 통에 경기가 얼어붙고 덩달아 한국의 대중국 수출이 줄어 한국경제도 영 신통치 않다. 사실 2008년 미국발 세계금융위기도, 미국금융기관이 저신용자 상대로 한 돈장사 목적으로 무리하게 주택담보대출을 늘리고 이 통에 집값이 폭등한 후 이윽고 가격 거품이 붕괴하면서 발생했다. 집이 개인뿐 아니라 나라 경제에 재앙을 가져오는 근원지가 되는 일이 세계 여기저기서 발생하는 오늘날 풍경이다.

  한국 사람에게 주택이란 어떤 의미로 다가오는 걸까. 사랑하는 사람들이 함께하는 소중한 공간, 정을 나누는 이웃, 추억이 쌓이는 지역공동체와 연결된 공간, 그래서 늙으면 돌아가고 싶은 마음의 고향일까. 아니면 각자가 보유한, 또는 돈 벌면 장차 구입할 자산목록 중 첫 번째로 꼽히는 경제적 자산일까. 대부분의 사람들에게는 후자일 것이다. 구조가 천편일률적으로 동일하고 개성이 없는 아파트가 무슨 마음의 고향으로 자리 잡을 일도 없고 그저 외부활동(일이나 공부)을 정신없이 하고 잠깐 휴식하고 잠자는 곳이 집이다. 그러니 유튜브에도 외국인들이 한국 아파트에 경탄하는 영상이 많듯이 극단적으로 편리함을 추구한 집들은 넘치지만 유럽에서 흔한 어떤 미적 개성을 논할 수준이 되는 외관과 주위 경관을 가진 집은 찾을 수 없다. 왜 한국인에게 집은 그간 유난히도 모은 자산을 보존하고 증식시키는 수단, 자신의 경제적 성공을 과시하는 수단으로 인식된 것일까. 세상에 이유 없는 무덤은 없듯이 여기에는 그만한 사연이 있다.

 

집. 최고의 투자수단

 

첫째, 한국경제의 성장<속도>가 엄청났기 때문이다. 집값과 대지 가격은 집에 대한 수요가 증대하면 그에 비례해서 오르게 마련이다. 일인당 소득이 급격히 증대하고 또 산업화가 수도권이나 소수의 도시, 인위적으로 조성된 공업단지를 중심으로 이루어지고 인구가 이들 좁은 지역으로 몰리므로 그 수요가 증가하고 집값은 크게 상승한다. 지난 약 40년간 집값은 인플레나 명목이자율 보다 2배 이상 올랐다는 통계가 있다. 집 사서 손해 본 사람이 없고 집값은 일시적으로 정체할 수는 있으나 하락하는 일은 거의 없었다. 주식투자를 해본 사람은 알지만 개인이 주식투자 하면 직장 일이 손에 잡히지 않을 정도로 주가변동에 신경이 쓰인다. 기업은 영고성쇠를 거듭하므로 한 기업 주식을 마냥 가지고 있어서 될 일이 아니다. 계속 갈아타기를 해야 한다. 또한 하락기에는 철수하여 쉬기도 해야 하며 주식투자의 핵심은 타이밍이라 계속 들여다보아야 한다. 그런데 집이라는 물건은 한번 사면 10년이고 20년이고 쥐고 있으면 된다. 끊임없이 어딘가 개발이 이루어지고 있으므로 가끔 어디 개발 호재가 있나 하고 살피는 것으로 족하다.

  둘째, 집값 상승을 적절히 통제하는 일이 정치 권력의 성패를 좌우할 정도로 주요한 일이 되다 보니 정부 주도로 대규모 택지개발 사업과 표준화된 아파트의 대량공급이 주요한 주택공급 방식이 되었다. 아파트라는 표준화된 주택은 하나의 상품으로 거래되기에 적합한 조건을 갖추고 있으니 경제성장을 위해 인위적으로 억제된 금리, 지속적인 통화증발에 따른 인플레에 상황에서 아파트는 서민이 자신의 자산가치를 유지하는 수단으로 주목을 받게 되었다. 그래서 너 나 없이 돈 생기면 집을 사게 되고, 이것이 다시 아파트 가격을 끌어올려 집이 더욱 각광 받는 부의 축적 수단이 되었다. 사실 금의 경우는 미국이 달러의 가치를 방어하기 위해서 끊임없이 시카고 금 선물 시장에 개입하여 가격을 억제하는 통에 세계 어디서나 가치저장 수단으로서 매력을 잃었다. 주택은 금 등 귀금속, 채권, 주식에 비할 바 없는 매력적인 상품이 된 것이다.

 

전세 제도의 비밀

 

과거 농경사회에서 부자는 농토를 많이 가진 사람이었다. 그래서 부유한 정도를 표현하는 말로 ‘저 사람은 천석꾼이다, 만석꾼이다’라는 말이 있었다. 서양에서도 마찬가지로 근대가 시작되기 전 부자는 시골 지주, 시골 귀족과 거의 같은 말이었다. 오늘날 한국에서 부자는 누구인가? 크고 작은 기업을 하는 기업인, 자본가를 제외한다면 강남에 큰 집 가진 사람, 건물 가진 사람, 즉 ‘도시 지주’이다. 차이라면 시골 귀족, 시골 지주는 나름 교양인이었으나 오늘날 돈이 교양인 자본주의 세상에서 도시 지주는 교양인과는 거리가 멀다는 점이다. 교양 없다고 누가 흉도 안본다. 이들이 돈 번 과정을 보면 십중팔구 일해서 번 돈은 그냥 종잣돈이고 정작 큰돈은 그 종잣돈으로 산 땅, 집, 비주거용 건물값이 천정부지로 올라 축적한 부이다. 우리가 피라미드 판매를 아주 나쁜 장사방식이라고 욕하지만 사실 오늘날 도시 지주, 도시 부자가 돈을 번 방식도 일종의 피라미드 판매이다. 수십 년간 증대하는 소득, 몰려드는 사람들이 있는 곳에서는 땅을 선점한 사람이 뒤에 오는 사람을 발판으로 돈을 벌고 또 그 사람은 더 뒤에 오는 사람을 활용하여 돈을 버는 구조가 한국의 도시 땅값, 집값 상승의 비밀 아닌 비밀인 것이다. 재산이 많은 사람은 개발 호재를 이용하여 계속 투자처를 옮겨 다니면서 더욱 부를 축적하였다. 일단 기차에 올라타야 어디로든 갈 수 있듯이 종잣돈이 있어야 뭔가 돈을 버는 구조였다. 오늘날 한국의 도시에서 과거 개발연대를 살아온 나이 많은 사람 가운데 가난한 사람은 이 욕망의 열차에 올라탈 승차권을 사는데 필요한 종잣돈을 마련하지 못한 사람이 많다.

  그래서 그간 부를 향한 질주에서 성패를 좌우하는 것은 시간이었다. 누가 종잣돈을 빨리 땅과 주택에 꼽느냐에 따라 축적한 부의 크기가 달라졌다. 여기서 발생한 제도가 한국 특유의 전세제도이다. 집값이 1년에 10-20% 이상 상승하는 경우도 허다한 상황, 사업자가 아닌 일반인이 은행에서 대출을 받는 일은 거의 불가능한 상황에서(주택담보대출은 외환위기 이후 소비자금융이 확대된 2000년 이후에 본격화되었다) 예를 들어 집값이 4억이고 모은 돈은 2억이라고 할 때 부족한 종잣돈 모으기 위해 10년을 기다린다면 집값은 8억 또는 그 이상 올라있는 상황을 생각해 보자. 이때 만약 집을 전세 2억에 들어 올 사람이 있다면 자기 돈 2억에 전세금 2억을 더해 집을 사서 10년 후에는 4억의 차익을 남기게 된다. 이른바 레버리지 효과로 2억의 200% 즉 4억의 수익을 챙기게 된다. 그간 실제 한국 주택시장에서 일어난 현상은 이와 유사했으며 이보다 더 높은 수익이 발생한 경우도 허다할 것이다. 공금융이 억제된 상황에서 자연발생적으로 생긴 일종의 사금융이 전세 제도이다. 달리 말해 부를 향한 질주에서 시간과의 싸움에서 시간 단축 수단으로 나온 것이 전세 제도이다.

 

집값의 결정

 

전세제도는 그간 집값이 지속적으로 상승하는 국면에서 집값 상승으로 인해 미래 발생할 이익을 집주인과 전세인이 적절히 나누어 갖는 좋은 제도였다. 경쟁적으로 전세를 끼고 남보다 먼저 집을 사려는 수요, 이들이 매입한 집이 전세 시장에 넘치게 되면 미래수익을 일정 수준으로 제한할 정도로 전세가격은 하락하고 결과적으로 전세금은 집값의 30-50%를 넘지 않아서 전세인도 일정 이익을 누리는 것이다. 그런데 이런 긍정적인 효과는 집값이 안정되면 조만간 사라진다. 만약 집값이 영원히 오르는 일은 없을 것이라 생각하면 전셋값은 집값의 50%는커녕 100% 이상으로 되어야 합리적이다. 왜냐하면 집주인은 집보유에서 추가로 얻는 이득이 아무것도 없는데 집수리비, 재산세 등 세금을 내야 하기 때문이다. 위에서 언급한 대로 표준화된 아파트가 넘치고 주택금융시장이 발달해 있는 현재 한국의 경우 주택은 일종의 금융상품이 되었다. 주택은 상업용 건물, 토지, 금, 채권, 주식, 장기저축 상품과 경쟁하는 하나의 투자상품이 되어가고 있다는 말이다. 일부 지방에서는 이미 실현되고 있지만 서울과 수도권에서도 만약 주택보급율이 110-120%에 도달하고 집값이 안정된다면 전세제도는 사라질 것이다. 월세수입이 타 금융상품과 유사해지도록 집값이 조정될 것이다. 예를 들어 만약 대표적인 수익률이 5%라고 하고 어떤 집의 월세가 100만원이면(연 1200만원) 이 집의 값은 2억4000만원이 일종의 균형가격이 된다. 왜냐하면 집값이 그 이상으로 오르면 집 대신 5% 이자(또는 수익)이 나오는 금융상품을 사는 것이 이익이기 때문이다. 이렇게 되면 집값은 금융시장의 사정, 특히 이자율에 민감하게 반응한다. 한국에서는 가계부채가 경제를 짓누르는 핵심문제로 되고 있는데 그 일차적 요인이 주택담보대출이다. 최근 한 보고서에서 현재의 이자율 추이를 감안할 때 집값은 21년 고점 대비 평균 50%는 떨어질 것으로 예측했다. 당장은 아니어도 결국 그렇게 된다는 뜻이다.

 

돌려받지 못하는 전세금

 

2023년 문제가 된 빌라왕, 전세사기 사건을 들여다보자. 만약 만약 1억 원짜리 빌라의 전세가가 집값의 90% 이상이고 빌라왕은 자기 돈 거의 없이 100채의 빌라를 매입하여 전세를 놓았다고 해보자. 그러면 빌라왕과 이들 빌라의 전세인의 경제적 입장은 무엇인가? 빌라왕은 경제학적으로 약간의 프리미엄을 지불하고 빌라의 가격상승에 배팅(즉 콜옵션을 매입)한 것과 같다. 한편 전세인은 빌라의 향후 가격전망을 어둡게 보고 가격 유지 또는 가격 하락에 배팅(풋옵션을 매입)한 것과 유사하다. 파생금융상품 시장과 유사하다는 말이다. 빌라왕은 자기 돈 10억, 전세금 90억원으로 빌라 100채 즉 100억원 자산에 배팅하고 만약 빌라가격이 10% 오른다면 10억 투자로 10억(100%) 수익을 얻게 된다. 레버리지 효과가 어마어마한 것이다. 그런데 만약 이자율이 급증하여 빌라의 가격이 상승하기는커녕 30% 하락(총자산가치가 100억에서 70억으로 하락)했다고 하면 어떻게 되나? 그러면 빌라를 다 팔아도 전세금 내줄 돈이 20% 부족(자기 돈 10억 제하고도 20억 부족)하다. 이런 사태를 방지하기 위해 선물, 옵션 등 파생상품 시장에서는 증거금을 유지하고 가격이 떨어지면 마진콜을 하여 투자금의 20-30%를 유지하도록 한다. 그러나 주택시장에서 이런 마진콜 제도는 도입할 수가 없다. HUG가 궁여지책으로 전세금 보증보험 제도를 운영하고 있으나, 대규모 가격폭락 사태로 큰 손실이 발생하면 이 제도는 유지하기 힘든다. 집주인의 주택보유 정보를 제공하는 방안도 고려해 볼 수 있으나 실효성이 없는 임시방편일 뿐이다. 악랄하게 집값을 부풀려 전세금을 집값 이상으로 받아 낸 그야말로 전세 사기도 일부 있을 것이나, 집이 일종의 금융상품이 되어 집값이 금융시장 상황 변화에 따라 언제든지 폭락할 수 있는 상황, 전세금이 집값에 근접하는 상황에서는 전세인이 전세금을 돌려받지 못하는 사태를 피할 수 없다. 애당초 이런 조건 하에서는 전세제도가 아니라 월세 제도를 도입하는 것이 합리적이었다.

 

인구절벽 시대의 집

 

집으로 인해 웃고 울고 절망하는 일이 언제쯤 사라질까? 혹자는 한국의 인구절벽이 주택수요를 감소시켜 집값은 하락추세로 반전하거나 적어도 급증하는 일은 없어질 거라고 말한다. 여기에는 주의할 사항이 있다. 첫째, 인구급감은 지방 소도시, 농촌 마을을 소멸시키면서 대도시로의 인구집중을 오히려 증가시킨다. 임계점을 넘으면 작은 도시를 유지할 인프라가 붕괴하면서 나머지 사람들이 떠나는 것이다. 둘째, 최근 한국은행 연구보고서에도 언급했듯이 2015년 이후 서울과 수도권으로의 이동, 특히 젊은 층의 이동이 증대하고 있다. 정보통신혁명, 4차산업혁명이 진행되면서 중후장대형 전통산업 지역의 고용 창출이 둔화하고 일자리가 더욱 수도권으로 집중하는 경향이 나타나고 있다. 셋째, 필자의 연구에서도 혼인 등에 의한 가구분할, 기타요인에 의한 추가 주택 수요는 향후 10년간은 매년 30만 채에 달하는 것으로 나와 있다. 집은 민간이 주도하는 한 주택시장 침체기에는 분양에 의한 공급이 급감하여 꾸준히 주택이 공급될 수 있을지 확신하기 힘든다. 넷째, 본격적인 인구감소는 1차 베이붐 세대(1955~1964년생)의 사망이 본격화하는 2030년대 중반은 되어야 시작된다. 다섯째, 은퇴한 후 태어난 고향 등 농촌으로 귀촌하고 도시의 집은 젊은이들을 위해 비워주면 좋으련만 한국에서는 대도시 위주로 발전하다 보니 대도시와 떨어진 곳에서는 병원 등 편의시설이 매우 부족하다. 악순환의 결과이다. 고령자가 도시를 더 떠나지 않으려는 현상이 나타나는 주요 이유이고 풍광 좋은 시골에 지은 전원주택이 건축비의 반의 반으로도 팔리지 않는 이유이다. 영국 런던의 교외에 가면 멋진 집들이 즐비하고 젊어서 뼈 빠지게 금융가에서 일하여 돈 벌어 일찍 은퇴한 금융인들이 많이 사는 이른바 금융인 벨트(stockbroker belt)도 있다. 그 외에도 영국 중남부 코츠월즈(Cotswolds) 지역에는 경탄을 자아내는 집들이 즐비한 멋진 마을들이 수도 없이 많다. 이들 마을에는 편의시설이 잘 갖추어져 있으니 여유 있는 노년층이 모여 산다. 도시의 집들은 일하는 젊은 층에 넘기고 노년층은 이런 곳으로 이동하게 되면 서로 좋으련만 한국에서는 이러한 선순환이 어려운 실정인 것이다.

  당분간 젊은 층이 선호하는 도시 중심부에 소형의 고층, 고밀도 공공임대 주택을 공급하는 등 공공이 중심이 되어 공급을 주도하면서 시간이 지나 노령층의 사망에 따른 공급 증가가 나타날 때까지 10년 정도 버티면 많은 문제가 해결될 수 있을 것이다. 또한 정부의 지방살리기예산을 1/n로 고르게 나누어주는 식을 탈피하여 부산, 대구, 대전, 광주 같은 거점도시 육성전략으로 바꾸어 수도권 집중을 억제해야 한다. 젊은 층이 주거기본권 운동 같은 정치운동을 하고 정치일선에 적극 나서서 자신의 문제를 의제화하고 정책적으로 대응할 필요도 있다. 누가 해결해주기를 기다리면 안된다. 과거의 경험으로 보자면 주택 등 부동산에 관한 한 인생에 두세 번은 기회가 온다. 섣불리 영끌, 코인 투자 같은 것으로 돈을 날리지 말고, 또 주택 관련 지출은 소득의 25% 이하로 제한하는 등의 방식으로 종잣돈을 마련하고, 기회가 찾아오면 이것을 자기 것으로 만들어야 한다. 지긋지긋한 집 문제에서 자유로워져야 다른 의미 있는 일을 할 수도 있지 않겠는가. <끝>

 

참고문헌

마스다 히로야(김정환 역), 『지방소멸』, 와이즈베리, 2015

정민수 등, “지역간 인구이동과 지역경제”, 한국은행, 2023.11.2

조원희, 계봉오, 류재린, “한국의 초저출산과 국민연금 기금의 사회적 투자”, 《한국인구학》 제41권 제2호, 2018